Schimmel in einer Raumecke - Archivbild (c) Dipl.-Ing. Michael Schröder - Mülheim an der Ruhr

Beim Kauf einer Immobilie gilt es, verschiedene Aspekte dringend zu beachten, um nicht einem wirtschaftlichen Schaden, ggf. sogar persönlichen finanziellen Totalschaden zu unterliegen. Viele verschiedene Parameter bestimmen den Wert einer Immobilie und eines Grundstückes. Diese gilt es zu berücksichtigen. Doch um sicher zu sein, daß die Immobilie hält, was der Verkäufer verspricht, muß man diese Parameter kennen!

Im ersten Teil dieser Artikelserie zum Thema “Hinweise und Tipps zum Kauf einer Immobilie” konnten Sie sich ein Bild über wesentliche Parameter und Einflußfaktoren des Grundstückes, des Grund und Bodens, machen. Im 2. Teil stand die bauliche Substanz und Ihre Auswirkungen auf den Gebäudewert sowie die Instandsetzung und Reparaturkosten im Vordergrund. Heute soll es, wie schon angebündigt, um die bauphysikalischen Parameter gehen. Auch sie haben erheblichen Einfluß auf Kauf- und künftige Kosten und sind somit ebenfalls unbedingt in der Checkliste für den Immobilienkauf aufzuführen:

Die der Immobilie:

1. Die Gebäudedämmung: Oftmals ist eine der ersten Fragen bei Hauskauf die, ob wie die Immobilie gedämmt ist. Ein Energieausweis ist mittlerweile Pflicht, denn mit dessen Hilfe kann der Verkäufer die Klassifizierung seines Verkaufobjektes dem Käufer nahebringen und visuell darstellen, wie gut oder schlecht die Immobilie gedämmt ist. Leider ist die Spreizung zwischen den im (Energieverbrauchsausweis oder Energiebedarfsausweis) ausgewiesenen Daten aufgrund oft fehlerhafter oder zu oberflächlicher Berechnungen und Betrachtungen sehr hoch zu den wirklich anzutreffenden Werten des Hauses. Wer sicher gehen möchte, wie das Gebäude oder die Wohnung gedämmt ist, der sollte einen “Energie-Berater” beim Ortstermin unbedingt zu Rate ziehen. Die wesentlichen Dämmflächen sind das Dach, die Fassade, die Fenster und Türen und die Kellerdecke. Um die Effizienz dieser Flächen hinsichtlich Dämmung einschätzen zu können, benötigen Sie einen Berater. Das Vorhandensein können Sie selber ermitteln. Z.B. durch Abklopfen der Fassade. Klingt diese hohl, so wird höchstwahrscheinlich ein Wärmedämmverbundsystem verarbeitet sein. Sind die Laibungen der Fenster tiefer als normal, z.B. 35cm, dann ist mit einer Dämmung zu rechnen. Ebenso gehen Sie beim Dach vor. Haben eingebaute Dachflächenfenster eine Laibungstiefe von 10-15 cm, dann können Sie davon ausgehen, daß entweder keine oder nur unzureichende Dämmung im Dach verbaut wurde. In den Fensterscheiben-Zwischenräumen finden Sie in aller Regel Aufdrucke mit U- oder k-Werten. Liegen u-Werte im Bereich von 1-1,5 vor, dann sind moderne Fenster verbaut. Liegen allerdings k-Werte von 2,8 oder weniger vor, dann sind die Isolieglasscheiben veraltet. Sind keine Zahlen vorhanden, sind die Fenster alt und in der Regel wahre Energiefresser. Schreiten Sie so die Hülle des Gebäudes ab und machen Sie sich ein Bild der aktuellen Situation des Wärmeschutzes Ihrer Wunschimmobilie.

2. Thermografie und Kältebrücken: Eine Immobilie ohne Wärmedämmung ist in aller Regel “eine einzige Kältebrücke”. Auch die dicksten Wände sparen wenig Heizung, wenn das Dach und die Fenster und Türen sowie der Keller ungedämmt oder veraltet sind. Ist eine Immobilie teilweise oder vollständig gedämmt, kommt es auf die Effizienz der Dämmung an, auf Dämmstärken, u-Werte usw. Doch nicht nur! Die Ausführung und Verarbeitung ist ebenso wichtig wie auch die Vermeidung der gefürchteten Kältebrücken. Eine Thermografie deckt Schwachstellen auf und macht die Bereiche, in denen eine Dämmung schlecht verarbeitet ist oder ggf. gar nicht vorhanden ist visuell sichtbar. Liegen Kältebrücken vor, z.B. im Laibungsbereich der Fenster oder im Sturzbereich oberhalb der Fenster, dann droht Gefahr der Schimmelpilzbildung. Die Entschärfung von Kältebrücken kann viel Geld kosten. Daher ist es vor dem Kauf der Immobilie wiochtig zu wissen, ob Kältebrücken existieren und in welcher Intensität, um später Bauschäden durch Kältebrücken, dadurch entstehende Kondensatbildung und hierdurch wiederum entstehende Schimmelpilzbildung zu vermeiden.

3. und : Der klassische “feuchte” Keller war schon Thema im 2. Artikel dieser Reihe zum Thema “was muß ich beim Immobilienkauf beachten”. Doch Feuchtigkeit kann nicht nur dirket in das Gebäude eindringen, über Bauschäden und  Baumängel oder Ausführungsmängel, sondern auch indirekt. Eine falsch abgestimmte Bauphysik fördert die Kondensatbildung durch Kältebrücken, insbesondere in kalten Tagen. Die durch die Heizung aufgewärmte, ggf. sogar stark feuchtigkeitsgesättigte Innenluft trifft im Bereich von Kältebrücken auf “kalte” Bauteile. Das Wasser in der Luft ändert seinen Aggreatzustand und kondensiert: es schlägt sich nieder. Diese “dauerfeuchten” Bereich, oftmals auch unterhalb Fußleisten, hinter Schränken, unter Bodenbelägen, also an Stellen, an denen kein besonderer Luftwechsel zugunsten einer Belüftung stattfindet, sind dann stark schimmelgefährdet. Stichpunktartig sollte also die Immobilie auf Feuchtigkeit und Schimmel geprüft werden. Der Sachverständige für Baumängel und Bauschäden geht hier einen Schritt weiter: er erkennt mithilfe seiner Grätschaften feuchte Stellen an Boden, Wand und Decke und kann so auch die Schimmelanfälligkeit einer Immobilie bewerten. Achten Sie auch auf Ungezieferbefall – oftmals ein eindeutiges Indiz für feuchte Stellen im Haus oder ein insgesamt feuchtes Klima.

4. Schallschutz: Weniger im Einfamilienhaus als vielmehr im Mehrfamilienhaus spielt der Schallschutz eine große Rolle. Sind die Wände hellhörig, wie ist der Schallschutz der Fenster, hört man den Nachbarn unter sich durch Luftschallübertragung und übersich durch Tritt- und Gehgeräusche? Liegt die Immobilie direkt an der Straße, welche vielbefahren ist oder in der Nähe einer Autobahn oder eines Flugplatzes, ggf. an einer S-Bahntrasse? Auch diese Fragen sollten Sie sich stellen um einen Kauf nachher nicht zu bereuen.

5. Brandschutz und Statik: Zum Thema Brandschutz und Statik sein nur solviel gesagt, daß Sie hierzu in aller Regel nicht alleine als Laie aussagekräftige Ergebnisse beim Ortstermin erkunden können. Mit einem Sachverständigen für Baumängel in Verbindung mit der Kompetenz eines Architekten erhalten Sie jedoch ausreichend Erkenntnisse zum brandschutzseitigen und statischen Zustand Ihrer Wunschimmobilie.

Es gibt weitere bauphysikalische Aspekte, die wesentlichen sollten jedoch für eine erste aussagekräftige Bewertung der Immobilie genügen. Lesen Sie im Teil #4 dieser Artikelserie, was es in haustechnischer Sicht beim Kauf einer Immobilie zu beachten gibt! Der Teil 5 wird sich mit dem Thema Altlasten und Gift- sowie Gefahrenstoffen beschäftigen…

==> zur gesamten Liste der Fachpublikationen ausschliesslich zum Thema Immobilien durch Dipl.-Ing. Michael Schröder

(Wichtiger Hinweis: dieser Artikel kann und soll keine rechtliche oder sonstige spezielle und individuelle Beratung darstellen und ersetzt in keiner Weise eine individuelle umfassende Prüfung und gezielte fachliche Beratung jedes Einzelnen. Eine Gewähr oder Haftung für Aktualität und Richtigkeit wie auch Vollständigkeit kann nicht übernommen werden.)

Ein Artikel von Ihre-Immobilien-Experten.de, der Immobilien Experten Plattform im Internet. Ein Service von Dipl.-Ing. Michael Schröder – Mülheim an der Ruhr.

Schlagwörter: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Verwandte Artikel

Ihr Immobilien Experte: Dipl.-Ing. Michael Schröder

Dipl.-Ing. Michael Schröder
Dieser Beitrag wurde geschrieben von Ihrem Immobilien Experten: Dipl.-Ing. Michael Schröder
Firmenname: Dipl.-Ing. Michael Schröder GmbH - Büro für Beratung, Gutachten, Vermarktung und Management im Immobilienbereich
Aufgabenfelder: Bau-Sachverständigenwesen, staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz, Immobilien-Wertermittlung, Architektenleistungen gem. HOAI, Immobilienmakler, Immobilienmanagement, Liegenschaftsverwaltung, Grund- und Gebäudedienste
Ansprechpartner: Herr Dipl.-Ing. Michael Schröder
Position: Geschäftsführung

Strasse, Nr.: Zeppelinstr. 11
PLZ, Ort: 45470 Mülheim an der Ruhr

Telefon: 0208-883798-30
Telefax: 0208-883798-28
Mobil: 0172-9109477

email: buero@immobiliengutachter-ruhr.de
web: http://www.immobiliengutachter-ruhr.de

angemeldet als: tectum , User ID: 16

Anzahl geschriebener Artikel: 22 - Zu der Artikelübersicht

Acount bei Facebook: http://www.facebook.com/pages/Ihre-Immobilien-Experten/212406072121163
Acount bei Twitter: http://twitter.com/#!/Immobilienprofi
Acount bei Xing: http://www.xing.com/profile/Michael_Schroeder208
Acount bei LinkedIn: -

Beschreibung Ihres Immobilien Experten:
Unser Büro ergänzt sich durch 2 artverwandte, unseres Erachtens nicht trennbare Kompetenzfelder: Unser Bau- und Immobilien-Sachverständigenbüro wickelt vornehmlich Sachverständigenleistungen in den Bereichen Baumängel und Bauschäden, Wertermittlung sowie Schall- und Wärmeschutz und Kaufberatungen ab. Hier leisten wir insbesondere im Bereich Wärmeschutz Energieberatungen, liefern Energieausweise und Energiebedarfsberechnungen. Auch im Bereich der Thermografie sind wir tätig. Unser Architektenbüro leistet alle Architektenaufgaben gem. den Leistungsphasen 1-9 der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: von Bauherrenberatungen bis hin zu Finanzierungsberatungen, vom kleinen Umbau bis hin zum großen Bauvorhaben, von der Planung bis zur Schlussabnahme. Mit der Zulassung und Kompetenz des Immobilienmaklers steht unser Büro im Bereich Immobilienvermittlung (Verkauf und Vermietung / Verpachtung) für umfassende Kontakt, professionelle Vorgehensweise bei der Vermarktung und kompetente Begleitung des Auftraggebers. Zudem beschäftigen wir uns im Rahmen unseres Immobilienmanagementes mit der Verwaltung und dem Management sowie der Entwicklung von Grundbesitz und Liegenschaften und vermitteln zudem an unsere Partner zur Vervollständigung eines ganzheitlichen Angebotes auch Grundstücksdienste bis hin zu Baumfällmaßnahmen wie auch Gebäudedienste bis hin zu Hausmeisterschaftsdiensten oder Hausreinigung, Gewerkevermittlungen o.ä. Wir freuen uns auf Ihre Aufgabenstellung und den Kontakt zu Ihnen!

Sonstiges:

5 Responses to “Was muß ich beim Kauf einer Immobilie beachten? Hinweise und Tipps Teil #3”

  1. [...] sollten bauphysikalische und haustechnische Aspekte ausgeklammert sein – diesen werden die Artikel Nr. #3 und #4 dieser Artikelreihe gewidmet [...]

  2. [...] und seine Parameter. Die bauliche Substanz war Gegenstand des 2. Teiles und im 3. Teil stand die Bauphysik des Hauses oder der Wohnung im Vordergrund. Heute soll es, wie schon angekündigt, um die [...]

  3. [...] Substanz gehen – Die bauliche Substanz richtig bewerten… Danach werden wir uns mit der Bauphysik der Immobilie beschäftigen und auch die Haustechnik wird [...]

  4. [...] zur Entscheidungshilfe vor dem Immobilienkauf zu den Themen: Grundstück, bauliche Substanz, Bauphysik und Haustechnik. Im Anschluss an diesen Artikel hier veröffentlichen wir eine Checkliste im [...]

  5. [...] sind jedoch die wesentlichen Hauptparameter folgende: das Grundstück, die bauliche Substanz, die Bauphysik, die Haustechnik sowie Altlasten, Gift- und Gefahrenstoffe. Gleichfalls interessant sind Fragen zur [...]

© 2011 Ihre Immobilien Experten mit Unterstützung durch
Dipl.-Ing. Michael Schröder - Mülheim an der Ruhr
Wir verwenden Grafik- und Bildmaterial von pixelio.de Suffusion theme by Sayontan Sinha